Facturation pour agent immobilier indépendant : mandat, TVA et commission
Vous êtes mandataire immobilier ou agent commercial rattaché à un réseau ou une agence, en micro-entreprise ou en société ? Votre facturation ne ressemble à celle d'aucun autre métier : pas de devis client classique, une commission versée avec retard, et une TVA qui dépend de votre statut. Voici comment facturer sans vous tromper.
Un statut à part : vous ne facturez (presque) jamais le client final
C'est le point qui déroute le plus les mandataires qui débutent : dans l'immense majorité des cas, vous ne facturez pas l'acheteur ou le vendeur du bien. Votre client, au sens comptable, c'est l'agence ou le réseau immobilier auquel vous êtes rattaché (en tant qu'agent commercial au sens de l'article L134-1 du Code de commerce, ou mandataire indépendant). C'est cette structure qui facture les honoraires d'agence au vendeur, et qui vous reverse ensuite une part sous forme de commission, contre laquelle vous émettez, vous, une facture.
Autrement dit : votre facture porte sur votre commission, pas sur la transaction immobilière elle-même. Si vous êtes salarié ou si l'agence vous rémunère par bulletin de paie, ce guide ne vous concerne pas — il s'adresse aux agents commerciaux et mandataires indépendants (micro-entreprise, EI ou société) qui facturent leur réseau.
Le mandat : le document qui fixe votre droit à commission
Avant même la facture, il y a le contrat de mandat d'agent commercial signé avec votre agence ou réseau. Ce contrat (pas un simple devis) doit préciser :
- le taux ou barème de commission qui vous revient sur chaque transaction ;
- le fait générateur du droit à commission : signature de l'acte authentique chez le notaire, dans la quasi-totalité des cas (et non la simple signature du compromis) ;
- le délai de versement après la vente définitive ;
- les éventuelles clauses de reprise en cas d'annulation de la vente avant l'acte définitif.
Relisez ce contrat avant de facturer quoi que ce soit : c'est lui, et non un devis que vous auriez établi, qui fait foi sur le montant et la date d'exigibilité de votre commission.
💡 Notre conseil : dans Klarofact, créez un modèle de facture dédié à vos commissions avec vos mentions légales déjà pré-remplies (SIRET, mention de TVA, coordonnées bancaires). À chaque vente finalisée chez le notaire, il ne vous reste plus qu'à indiquer la référence du bien et le montant de la commission — vous gagnez un temps précieux sur une tâche que vous répétez à chaque transaction.
Quand émettre votre facture ?
La règle est simple une fois le mandat clair : vous émettez votre facture de commission une fois l'acte de vente définitif signé chez le notaire, et non à la signature du compromis ou de la promesse de vente — qui peut encore être annulée (délai de rétractation, conditions suspensives non levées, financement refusé). Facturer trop tôt, c'est risquer de devoir annuler une facture si la vente tombe à l'eau.
Certains réseaux déclenchent eux-mêmes le paiement de la commission et vous demandent la facture correspondante une fois l'argent disponible : dans ce cas, suivez leur calendrier, mais gardez une trace écrite (email, extranet du réseau) de la date de l'acte définitif pour sécuriser vos propres relances si le versement tarde.
Quelle TVA appliquer ?
Comme pour toute activité indépendante, votre régime de TVA dépend de votre statut et de votre chiffre d'affaires :
| Situation | TVA sur la facture de commission |
|---|---|
| Micro-entreprise en franchise en base | Aucune TVA — mention « TVA non applicable, art. 293 B du CGI » |
| Micro-entreprise ou société assujettie à la TVA | TVA à 20 % sur le montant de la commission |
Si vous dépassez les seuils de la franchise en base, vous devenez redevable de la TVA sur vos commissions futures — voir notre article sur le dépassement du seuil de la micro-entreprise pour la marche à suivre. Ce point se vérifie en début d'activité et à chaque clôture : en cas de doute, un expert-comptable confirmera votre situation exacte.
Les mentions à ne pas oublier sur votre facture
Au-delà des mentions obligatoires classiques (identité, SIRET, numérotation, date, mentions de TVA), une facture de commission immobilière gagne à préciser :
- la référence du mandat ou du contrat d'agent commercial qui vous lie au réseau ;
- la référence du bien ou du dossier concerné (adresse, numéro de mandat de vente) ;
- le taux de commission appliqué et la base de calcul (prix de vente net vendeur, par exemple) ;
- la date de l'acte authentique qui déclenche votre droit à commission.
Ces précisions ne sont pas exigées par la loi au même titre que les mentions obligatoires, mais elles évitent les litiges avec votre réseau sur le calcul du montant — et facilitent vos propres relectures en cas de contrôle.
Frais professionnels : à vos frais ou refacturables ?
Annonces, visites, home staging léger, essence pour les déplacements : ces frais restent en principe à votre charge, financés par votre commission, sauf accord contraire explicite avec votre réseau (certains barèmes prévoient un remboursement partiel de frais de publicité, par exemple). Ne les refacturez jamais spontanément au vendeur ou à l'acheteur sans mandat écrit : voyez notre article sur la refacturation de frais à un client pour la méthode à suivre si un accord existe réellement.
Le piège du décalage de trésorerie
Entre la signature d'un mandat de vente et le versement effectif de votre commission, il peut s'écouler plusieurs mois (délai de vente du bien, puis délai entre compromis et acte définitif, puis délai de versement par le réseau). Ce décalage est le principal risque de trésorerie du métier : prévoyez une réserve correspondant à 2 ou 3 mois de charges fixes, et suivez vos commissions attendues comme des factures en attente, même avant de les émettre officiellement. Notre article sur la gestion de trésorerie pour freelances et TPE détaille comment anticiper ce type de creux.
En résumé
Facturer en tant qu'agent immobilier indépendant ou mandataire se joue à trois niveaux : bien relire votre contrat de mandat pour connaître votre droit à commission, facturer au bon moment — après l'acte authentique, pas avant — et appliquer la bonne TVA selon votre régime. Une fois ces règles posées, la facturation elle-même reste simple : c'est surtout la gestion du délai entre vente et encaissement qui demande de l'anticipation.
Article informatif — les règles de TVA, de seuils et de mandat peuvent varier selon votre situation précise et votre réseau. Vérifiez les points sensibles auprès d'un expert-comptable. Ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique.